Überblick Due Diligence und Risikoanalyse
Eine Investition birgt immer ein gewisses Risiko, auch bei einem Immobilienkauf. Um dieses besser einschätzen zu können, sollten Sie sich mit dem Thema Risikoanalyse Immobilien beschäftigen, diese wird oft auch “Due Diligence für Immobilien” genannt. Im nachfolgenden Artikel klären wir Sie über folgende Fragestellungen auf:
- Was ist eine Risikoanalyse?
- Wann sollte eine Risikoanalyse durchgeführt werden und was ist das Ziel?
- Lohnt es sich auch für den privaten Immobilienkäufer?
Risikoanalyse Immobilien – Ankaufsprüfung
Der Begriff Due Diligence (kurz: DD) stammt ursprünglich aus den USA und kommt aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht. Die Due Diligence (sinngemäß übersetzt als „im Verkehr gebotene Sorgfalt“) ist ein Prüfprozess bei dem Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken im Hinblick auf wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche und finanzielle Verhältnisse analysiert werden. Ziel ist es, Risikopotentiale, die im Zusammenhang mit einer Geschäftsbeziehung (klassisch: dem Kauf eines Unternehmens) auftauchen können, aufzudecken.
Auch im Zusammenhang mit Immobilien hat sich der Begriff Due Diligence (Immobilien DD oder Real Estate Due Diligence) etabliert. Im Deutschen wird neben dem Anglizismus Due Diligence auch der Begriff Ankaufsprüfung oder Risikoanalyse verwendet.
Was wir im Übrigen unter Risikobewertung verstehen, verraten wir am Ende des Artikels.
Was ist das Ziel der Risikoanalyse Immobilien?
Die wesentlichen Ziele sind:
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- Verringerung von Informations- und Wissensrückständen des Erwerbers
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- das Aufdecken und Bewerten von Chancen und Risiken, die sich aus der Transaktion ergeben können
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- Dotierung von Investitionsbedarfen
Im Ergebnis geht es um die Beantwortung folgender Fragen:
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- Welche Chancen und Risiken kaufe ich mir mit dieser Immobilie ein?
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- Ist der (geforderte) Kaufpreis angemessen?
Wann sollte eine Risikoanalyse für Immobilien durchgeführt werden?
Die im vorigen Punkt dargestellten Ziele und aufgeworfenen Fragen treffen grundsätzlich jeden potentiellen Käufer einer Immobilie – egal ob Privatmann oder Investor, Eigennutzer oder Kapitalanleger, Einfamilienhaus, Sozialimmobilie oder Industrieanlage.
Der Prüfaufwand bei einem Einfamilienhaus ist naturgemäß deutlich geringer und weniger komplex als der z.B. einer industrie- und Produktionsanlage oder eines Krankenhausbetriebes.
Umfang und Intensität einer Due Diligence hängen maßgeblich von der Art des Objektes und den Rahmenbedingungen ab. Und nicht jeder Auftraggeber benötigt eine „umfassende“ Prüfung, sondern will nur bestimmte Bereiche / Themen geprüft haben.
Die Due Diligence einer Immobilie kann daher sehr umfangreich sein und eine Vielzahl von unterschiedlichen Fachgebieten betreffen. Sie kann sich aber ausdrücklich auf z.B. einen einzelnen Fachbereich beschränken.
Die Verkäufer DD ist das Gegenstück zur Käufer DD.
Sie ist – analog zum Bereich Unternehmensverkauf – eine dem Verkauf der Immobilie vorgelagerte Prüfung des Unternehmens durch die Verkäuferseite. Dadurch kann der Ist-Zustand ermittelt und der Verkaufsprozess optimiert werden, da Klarheit über „Ecken und Kanten“ bestehen und diese bei der Preisstellung berücksichtigt („eingepreist“) wurden.
Im Idealfall können erkannte Schwachstellen beseitigt werden und der Wert der Immobilie gesteigert werden.
Eine auf die besonderen Anforderungen der Insolvenzverwaltung abgestellte Prüfung stellt das von unserem Haus entwickelte Tool „Risikoanalyse Insolvenz“ dar.
Neben insolvenzrechtlichen Besonderheiten deckt dieses Tool insbesondere auch Risiken bei Miet-/Pachtobjekten für den Verwalter bzw. die Masse auf. Lesen Sie mehr hierzu auf unserer Homepage.
Analysebereiche der Immobilien DD
Die klassische Immobilien DD gliedert sich in fünf Bereiche:
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- Financial Due Diligence
- Legal Due Diligence
- Tax Due Dilgence
- Technical Due Diligence
- Environmental Due Diligence
Die Inhalte in Kürze:
Zusammenstellung und Aufarbeitung aller finanzrelevanten Daten (Erträge, Aufwände, Chancen und Risiken)
Bewertung der Liegenschaft nach den einschlägigen Wertermittlungsvorschriften
Prüfung der Grundbuchsituation / Belastungssituation
Analyse von Miet- und Pachtverträgen, von Mietsicherheiten und von sonstigen Verträgen und Pflichten
Prüfung der Versicherungsverhältnisse
Feststellung der verschiedenen Steuerarten, die beim Immobilienerwerb anfallen können
Identifikation steuerlicher Risiken zu identifizieren
Ermittlung des technischen Zustandes
Ermittlung Investitionsbedarfe
Klärung technischer und rechtlicher Umweltfragen
Ablauf einer Due Diligence
Wesentliche Elemente sind:
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- der Aufbau einer Datensammlung / die Einrichtung eines Datenraums aus vom Auftraggeber beigestellten oder beigezogenen Unterlagen
- die Auswertung / Analyse der Informationen / Unterlagen
- Termin(e) vor Ort zur Prüfung der Immobilie (Ermittlung des Ist-Zustandes)
- Ermittlung und Dotierung von Handlungsbedarfen (auch auf der Zeitschiene)
- Gutachterliche Bewertung der Immobilie (optional)
- Flankierender Bericht mit Handlungsempfehlungen
Im Rahmen der technischen Prüfung vor Ort geht es beispielsweise darum, Risiken zu identifizieren, die sich dem Bau oder dem Brandschutz ergeben können. Dabei werden alle technisch relevanten Informationen und Dokumente geprüft, etwa Genehmigungsunterlagen (u.a. Gebäudeklasse – Sonderbau – Industriebau), Wartungs- und Prüfprotokolle sowie Energieausweise und Unterlagen zu Instandhaltungsmaßnahmen und die Verantwortlichkeiten und Zuständigkeiten.
Zudem wird die technische Gebäudeausrüstung begutachtet, der Instandsetzungsbedarf an der Immobilie ermittelt, Modernisierungspotenziale ausgelotet und eventuelle Drittverwendungsfähigkeiten geprüft.
Auf diese Weise können etwaige Mängel vor Ort identifiziert werden und es kann geklärt werden, welche Maßnahmen zur Behebung erforderlich sind.
Im Bereich Environmental geht es beispielhaft um Fragen zum Bestand der Betriebsgenehmigungen, bestehenden Berichtspflichten (z.B. zum Schadstofffreisetzungs- und -verbringungsregister), zur Lagerung und Verarbeitung von Gefahrstoffen oder der ordnungsgemäßen Entsorgung von Abfällen.
Angebote und Analysebereiche S&M – DIE IMMOSPEZIALISTEN
Um bestmögliche Antworten geben zu können, vereinigt S&M eigene Experten in den Bereichen Immobilienbewertung, Baurecht, Gebäudetechnik, Brandschutz, Grundbuch- und Mietrecht, Trinkwasserhygiene und Entsorgung. Zusätzlich stehen Partner in unserem Netzwerk zur Verfügung, die versicherungstechnische, steuerrechtliche oder juristische Fragestellungen beantworten.
Dies bei allen Arten wohnwirtschaftlicher Immobilien über Gewerbe- und Industrieobjekten bis hin zu Sonderimmobilien (z.B. Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Hotels).
Kosten einer Due Diligence
Wie bereits ausgeführt, kann die Prüfung einer Immobilie sehr aufwändig sein – aber nicht zwangsläufig.
Die Prüfung einer Immobilie vor ihrem Erwerb macht immer Sinn.
Nach unseren Erfahrungen scheuen viele potentielle Käufer – insbesondere im privaten Bereich – eine entsprechende Prüfung, da Begriffe wie „Immobilien Due Diligence“ den Eindruck erwecken, es werde „mit Kanonen auf Spatzen geschossen“ und dass die Kosten hierfür nicht überschaubar sind.
Für unsere Privatkunden bieten wir mit der Risikobewertung ein auf die jeweiligen Bedürfnisse zugeschnittenes Produkt an – und dies zum garantierten Festpreis.
Für unsere gewerblichen Kunden bieten wir fachkundige Prüfungen auf Stundenbasis an.
Fazit:
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- Die Prüfung jeglicher Art von Bestandsimmobilie vor ihrem Erwerb macht Sinn – auch im privaten Bereich!
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- S&M verfügt über ein eigenes Experten-Team und ein entsprechendes Netzwerk.
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- S&M bietet – je nach Art des Objektes und Umfang der Prüfung individuelle Angebote – für Privatkunden sogar zum Festpreis.
Herzlichen Dank für Ihr Interesse!
