Hohe Kaufpreise und trotzdem ein leer gefegter Markt. Will man den Traum vom eigenen Heim nicht aufgeben, sind die Handlungsalternativen gering. Mit dem nachfolgenden Artikel setzen wir uns kritisch mit dem Thema

Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses

Auf was Sie unbedingt achten sollten! 

Galten sanierungsbedürftige Häuser lange als schwer verkaufbar, hat die Marktsituation dazu geführt, dass hier inzwischen eine rege Nachfrage herrscht. Dies hat dazu geführt, dass es eine Vielzahl kommerzieller Angebote und Plattformen gibt. Unter dem Suchbegriff „Sanierungsbedürftiges Haus“ fanden sich zum Stichtag dieses Artikels zum Beispiel über 2.000 Angebote bei ebay-Kleinanzeigen.

Obwohl nicht wirklich überraschend, so gilt es doch festzuhalten, dass auch sanierungsbedürftige Immobilien ihren Preis haben. Da man zusätzlich noch viel Geld investieren muss, bevor man das neue Heim wirklich beziehen kann, lohnt es sich, beim Kaufpreis und den notwendigen Investitionen genau hinzusehen.

Renovierungsbedürftig oder Sanierungsbedürftig?

In entsprechenden Immobilienanzeigen finden sich diese Formulierungen regelmäßig.

Renovierungsbedürftig heißt: Die Substanz der Immobilie ist in Ordnung, insbesondere der optische Zustand entspricht nicht mehr dem aktuellen Zeitgeschmack. Vornehmlich sind hier Art und Farbe der Wand- und Bodenbeläge, aber auch die Sanitärausstattungen zu nennen.

Bei einer Sanierungsbedürftigkeit ist zu unterscheiden zwischen:

• • bereits bestehenden, akuten Schäden (zum Beispiel Feuchtschäden)

• • dem Ablauf der Nutzungsdauer von Bauteilen

Bestehende, akute Schäden erfordern im Regelfall ein unverzügliches Einschreiten, um Folgeschäden zu vermeiden.

Tipp:
Scheinbar kleine Schäden können ein große Ursache haben. Seien Sie kritisch, wenn die eigentliche Ursache nicht hinreichend untersucht wurde und nachvollziehbar ist. So kann ein Schimmelschaden auf einem einmaligen Wassereintritt beruhen, sehr wohl können aber auch marode Wasserleitungen die Ursache sein.

Ablauf der Nutzungsdauer von Bauteilen

Die Nutzungsdauer von Bauteilen stellt eine wesentliche Beurteilungsgröße dar. Haben einzelne Gewerke ihre technische Lebensdauer erreicht oder bereits überschritten, ist die Notwendigkeit, dass sie ausgetauscht werden müssen sehr hoch.

Typische Beispiele:

• • Dachdeckung 50 Jahre

• • Fenster 40 Jahre

• • Sanitär-Heizung-Klima 30 Jahre

• • Elektroinstallation 40 Jahre

Aber:
Der Folgeschluss, dass die Gewerke dann auch wirklich kaputt sind und ausgetauscht werden müssen, stimmt so auch nicht.

Denn:
Die technische Lebensdauer wiederum muss mit der wirtschaftlichen Lebensdauer von Bauteilen nicht übereinstimmen; im Gegenteil; meist liegen sogar erhebliche Unterschiede vor. Dies steht und fällt zum Beispiel damit, wie die Bauteile während ihrer Nutzung gepflegt / gewartet wurden.

Gesetzliche Vorgaben

Auch gesetzliche Vorgaben können zum Handeln zwingen. Selbst wenn der Heizkessel noch funktioniert, fordert zum Beispiel das Gebäudeenergiegesetz (GEG) den Austausch einer Anlage, wenn diese 30 Jahre alt wird. Betroffen sind somit Anlagen, die vor 1993 eingebaut wurden.

Tipp:
Es gibt Ausnahmen: Insbesondere dann, wenn bereits ein Niedertemperatur-Heizkessel oder ein Brennwertkessel vorhanden sind.  Das sollte aber unbedingt geprüft werden. Sprechen Sie uns oder Ihren Schornsteinfeger hieraus an.

 

Wo bestehen Handlungsbedarfe?

Im Regelfall müssen bei sanierungsbedürftigen Objekten alle Gewerke kritisch geprüft werden.

Tipp:
Der Zustand des wasserführenden Leitungssystem sollte unbedingt geprüft werden. Hierzu zählen neben den Wasserleitungen (Kalt und Warm) auch die Heizung und – sehr wichtig – das Abwassersystem.

Stellen Sie sich einmal vor, Sie haben das Bad renoviert und kurze  Zeit später kommt es zu Undichtigkeiten im Rohrleitungsnetz.

Und auch bei der Wärmeerzeugung kann es ganz schnell zu einem bösen Erwachen kommen. Lesen Sie hierzu unseren Beitrag „Gas- oder Ölheizung: Das böse Erwachen“.

Tipp:
Wollen Sie eine bestehende Gas- oder Ölheizung auf eine Wärmepumpe umrüsten, finden Sie hier weiterführende Tipps zu diesem Thema.

 

Kostenermittlung

Die Ermittlung der erforderlichen / sinnvollen Maßnahmen stellt eine wesentliche Entscheidungsgröße dar. Werden relevante Positionen vergessen oder der investive Bedarf falsch eingeschätzt, kann dies die gesamte Kalkulation ins Wanken bringen.

 

Förderungen

Egal, was am Objekt zu tun ist: der Staat hat fast für jeden Zweck ein Förderprogramm. Für Kernsanierungen, Heizung und Dämmung oder eine Photovoltaik-Anlage gibt es Unterstützung, Subventionen bis annährend zur Hälfte der Kosten werden übernommen.

Die Gelder werden in Form von Zuschüssen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) und Krediten mit Tilgungszuschüssen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereitgestellt.

Tipp:
Die Förderungen müssen direkt oder mit Hilfe der Hausbank zwingend vor Beginn der Baumaßnahmen beantragt worden sein. Wer sich hieran nicht hält, geht eventuell leer aus.

Tipp:
S&M arbeitet eng mit der Firma Pro-Tec Energieberatung zusammen, die neben Energieberatung auch individuelle Sanierungsfahrpläne erstellt.

 

Fazit:

1. 1. Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie stellt eine Option mit Chancen, aber auch großen Risiken dar.
   2. Wesentliche Wertetreiber sind der eigentliche Kaufpreis und der Umfang der Sanierungsmaßnahmen (und damit die Höhe der zusätzlichen Investitionen).
   3. Gehen Sie hier kein unkalkuliertes Risiko ein.
   4. S&M verfügt über ein entsprechendes Sachverständigen -und Experten-Team, dass sowohl die Angemessenheit des Kaufpreises als auch die Investitionsbedarfe ermittelt. Investitionen prüft.
   5. Prüfen Sie den Kaufpreis und die Höhe der Investitionsbedarfe bevor Sie sich zu etwas verpflichten, insbesondere bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. 
   6. Die Planung spielt eine zentrale Rolle: Planen Sie reichlich Zeit ein, da Material und Handwerker oft nicht verfügbar sind.

Uns ist klar, dass wir hier die Themen nur grob ansprechen können. Deshalb werden wir in diesem Blog in den nächsten Monaten mit einzelnen Themen eingehender beschäftigen.

Herzlichen Dank für Ihr Interesse!

Ralf Klein